Jeudi, 12 avril 2012

LA COURBE DE DENSIFICATION EXPLIQUE LA CROISSANCE DU CONDO...

On remarque depuis quelques années que la superficie habitable des condos neufs diminue. Plusieurs faits expliquent cette régression de l’espace de vie.

 

Dans un premier temps, il ne faut pas négliger les coûts de construction qui sont nettement à la hausse. Pour les constructeurs, tout est question de rentabiliser l’espace. De plus, ces derniers font face à une hausse temporelle des valeurs des terrains. On doit donc, dans un espace donné, construire plus d’unités, d’où des superficies habitables plus restreintes. Ainsi, les prix demeurent accessibles.

Autre point d’importance qui milite en faveur de cette diminution des espaces de vie : la courbe de densification. En dollars constants d’aujourd’hui, une famille pouvait se procurer un plein pied avec un grand terrain près du centre-ville de Montréal il y a plusieurs décennies. Puis, les terrains ont diminué, afin de rendre l’achat des terrains bien situés toujours accessible. La hausse constante du coût des terrains et des coûts de construction ont amené les constructeurs vers un nouveau type d’habitation : le cottage. Les familles pouvant quand même jouir d’une superficie habitable équivalente, répartie sur deux étages, mais avec des terrains moins grands.

Déjà, ce style d’habitation permettait une densification de population accrue. Puis, arrivent ensuite les maisons en rangée, les édifices à condominiums de deux, trois ou quatre étages. Affrontant constamment des valeurs de terrain à la hausse, les constructeurs se tournent vers les édifices en hauteur et tentent de se rapprocher du centre-ville, l’objectif ultime étant de toujours respecter la capacité d’investissement des acheteurs potentiels. On se retrouve donc avec plus d’unité d’habitation pour la même superficie de terrain ce qui contribue à maintenir un coût d’acquisition accessible.

La courbe de densification permet en quelques sortes de déterminer le stade de développement urbain d’une municipalité. Dans les régions éloignées des grands centres, on construit encore beaucoup de cottages. Cette tendance s’estompera au fur et à mesure que le prix des terrains augmentera. On verra alors de plus en plus de condominiums dans ces régions. Selon l’étude DÉMOGRAPHIA 2011 de Performance Urban Planning, une firme qui analyse le coût médian des habitations (maisons et condos) comparativement au revenu médian des ménages d’une ville donnée, Montréal ferait maintenant partie des municipalités qualifiées de sévèrement inabordables, rejoignant des villes telles Hong Kong (1ère), Sydney (2e), Vancouver (3e) et San Francisco plus loin sur la liste, pour n’en nommer que quelques-unes.

En fin de liste, Montréal a devancé Toronto. Le ratio revenu médian/prix médian est légèrement moins élevé à Toronto qu’à Montréal. Mais il ne faut pas s’effrayer de ces chiffres car ce que cela dit est qu’en général, l’acquisition d’une habitation sur l’Île de Montréal est dispendieuse et que cela explique que plusieurs personnes se tournent vers le condominium qui lui, l’est moins. Évidemment, en analysant l’évolution des autres grandes villes du monde on peut entrevoir que les prix des maisons et condos continueront d’augmenter à Montréal, malgré des fluctuations ici et là. Cette augmentation constante fera en sorte que de plus de gens favoriseront la formule du condo à Montréal qui, année après année, demeurera l’option d’habitation la plus abordable pour ceux qui veulent vivre en ville.

Faites-nous part de vos questions ou commentaires à condomontrealtv@devmcgill.com.

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