Jeudi, 11 novembre 2010

L’ÉTAT DE SANTÉ DE LA COPROPRIÉTÉ

Cela peut sembler une évidence, mais plusieurs acheteurs de condominiums ne s’arrêtent pas à vérifier l’état de santé financière de la copropriété. En consultant les états financiers présentés lors de la plus récente assemblée générale, l’acheteur aura un portrait juste de la situation. Mais sur quel point doit-il porter son attention?

 

Bien au-delà des dépenses communes, l’attention de l’acheteur doit être portée vers les différents fonds de la copropriété. Outre le fonds d’opérations qui, comme son nom l’indique, sert à couvrir les dépenses courantes, les fonds d’urgence et de prévoyance doivent préoccuper le futur copropriétaire. Différents facteurs viendront justifier l’ampleur de ces fonds. Le nombre de condos que comporte l’édifice en est un. Plus il y a de copropriétés, plus les aires communes sont importantes. Des aires qui, comme l’édifice, vieillissent et auront éventuellement besoin d’être revampées ou rénovées.

La toiture, le revêtement de l’édifice, et bien d’autres éléments qui vieillissent  et pour lesquels  le fonds de prévoyance est souvent constitué. Deux écoles de pensée s’affrontent dans le cas des fonds de prévoyance. Une première école prône le fait qu’advenant la vente de l’unité de copropriété, les sommes cotisées dans les fonds de prévoyance donnent l’impression d’être perdues par le vendeur, car elles appartiennent au syndicat de la copropriété. Les fervents de cette école  de pensée affirment donc qu’il n’est pas nécessaire de blinder de façon considérable le fonds de prévoyance.

Une seconde école, quant à elle, est fondée sur le principe de la copropriété responsable. Instaurer  un fonds de prévoyance juste et équitable (5% de la cotisation annuelle dévolue aux frais d’opérations, selon la loi), et augmenter ce pourcentage progressivement en proportion du vieillissement de l'immeuble, fera en sorte que les copropriétaires ne seront pas obligés de cotiser des montants astronomiques pour des réparations majeures, le cas échéant. D’un point de vue strictement financier, il est sans doute préférable de défrayer des frais de copropriété mensuels plus élevés, qui incluront une portion destinée aux fonds de prévoyance et d’urgence, que d’avoir à émettre un chèque unique de plusieurs milliers de dollars à un moment précis.

Malheureusement, certaines copropriétés sont gérées à l’image de nos bons gouvernements. Pour ma part, je favorise d’amblée la gestion responsable, puisqu’elle met de l’avant un bon vieux dicton : « Mieux vaut prévenir que guérir »! Le futur copropriétaire devrait donc s’interroger sur sa position face à ces deux écoles de pensées.

IMMEUBLE INTERNATIONAL II

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